Закрепить
г. Краснодар, ул. Рашпилевская,
д. 315, строение 1, офис 4Б
Ежедневно с 10:00 до 19:00сб - вс: предварительная запись

Признание договора купли-продажи недействительными

Признание недействительным договора купли-продажи.jpg

Ряд основных вопросов, связанных с заключением любого вида договора купли-продажи, касается законной возможности его оспаривания или признания недействительным. Работа юристов по договорному праву обязывает знать все нюансы по указанной теме, чтобы не допустить наступления негативных правовых последствий, а именно:

  • отмены сделки после государственной регистрации;

  • признание договора купли продажи недействительным;

  • возникновение оснований для оспаривания соглашения.

Существует определённый порядок и правовые основания, которые позволяют запустить данный процесс. Гражданский Кодекс РФ чётко формулирует равные правила для всех участников соглашения, чтобы обеспечить возможность защиты гражданских прав и обязанностей, если возникнут грубые нарушения.

К сожалению, большую часть нарушений договора купли-продажи допускают недобросовестные продавцы автомобилей или недвижимости (квартир, земельных участков и т.д.), несмотря на тот факт, что Законодательство РФ создало все условия, чтобы снизить риск потери значительных денежных средств при осуществлении таких дорогостоящих покупок.

Чтобы не подвергать себя указанному риску, необходимо тщательно подготовиться к совершению сделки, сопоставив все вводные с действующими Федеральными законами. Не стоит отчаиваться, если неблагоприятный случай уже произошёл, поскольку правовые нормы в Российской Федерации предусматривают регрессный порядок, по которому покупатель в судебном порядке может взыскать реальные убытки.

Причины признания заключенного договора купли продажи недействительным

Юридическая природа (понятия и термины) любого договора купли-продажи должна содержать нормы Гражданского Кодекса РФ, по которым, в том числе, он может быть признан ничтожным или недействительным, если на это найдутся причины. Помимо исчерпывающего перечня оснований, в законе указаны сроки обращения в суд, а также признаки, по которым производится разделение между оспоримыми и ничтожными сделками.

Ничтожный договор купли продажи не всегда является недействительной, как об этом любят говорить некоторые юристы. Правовая практика нередко сталкивается со случаями, где ничтожная сделка признаётся судом действительной, если она была совершена в отношении интересов малолетнего ребёнка. Главное отличие оспоримой сделки заключается в обязательности судебного разбирательства, в ходе которого она признаётся недействительной на будущее время, а не с момента её совершения.

Наступление юридических последствий в стандартных ситуациях однозначно: стороны возвращают друг другу всё полученное по договору купли-продажи. По общему правилу с требованием о применении указанных последствий в праве обратиться любое заинтересованное лицо, если дело касается признания соглашения ничтожным. При оспаривании договора купли-продажи в суд обращается пострадавшая сторона, в том числе юридические лица и государственные органы, интересы которых были затронуты.

Признаки ничтожной сделки:

  • несоответствие Законодательству РФ;

  • совершаемые с заведомой целью нарушить общественный правопорядок или принципы нравственности;

  • не имеющие намерения создать указанные в контракте правовые последствия (фиктивность);

  • прикрывающие совершение другого договора (притворность). Например, когда решают обойти правило «преимущественной покупки», оформляя недвижимость (долю в квартире) через дарение;

  • заключенные недееспособным или ограничено дееспособным лицом, а также совершённые несовершеннолетним, не достигшим 14 лет. Как и с малолетними детьми, суд может признать такое соглашение действительным, если выгоду по нему получит недееспособное лицо.


Признаки оспоримых сделок:

  • несоответствие разрешимым действиям юридического лица (отсутствие необходимой лицензии, соответствующих сути контракта кодов ОКВЕД). Истцом в суде в таких ситуациях могут выступать как уполномоченные представители юридических лиц, так и государственные органы (налоговая служба, прокуратура и т.д.);

  • отсутствие доверенности у лица, выступившего стороной договора купли-продажи, а равно – указанного в учредительной документации разрешения. Возникновение права обратиться в судебные органы у лица, в отношении которого были установлены такие ограничения, допустимо лишь в том случае, когда имеются неопровержимые факты, подтверждающие осведомлённость другой стороны о наличии указанных ограничений;

  • несовершеннолетие лица в возрасте от 14 до 18 лет. Как правило, с исковыми требованиями в данной ситуации обращаются родители (попечители, опекуны, усыновители) таких лиц, без согласия которых была заключен договор;

  • заключение договора купли-продажи лицом, которое было признано судом ограничено дееспособным в следствие имеющейся наркотической или иной зависимости;

  • наличие у гражданина состояния, когда он не в силах был принять разумное решение (отдавать отчёт своим действиям). При наличии медицинской экспертизы, подтверждающей данный факт, в суд может обратиться любое лицо, чьи права и интересы были нарушены в результате совершения указанных действий;

  • заблуждение лица в отношении сути и содержания заключенного договора, которое должно выражаться в отношении существенных качеств приобретаемого предмета, не позволяющих его использование по назначению. Данное обстоятельство не касается неправильного представления о правах и обязанностях, а также мотивов сделки. Степень существенности заблуждения всегда устанавливается судом;

  • наличие обмана, злого умысла, сопряжённого с насилием или прямыми угрозами. Наряду с этими факторами необходимо отметить и такие сделки, где одна из сторон выступает явно в невыгодном для себя положении (кабальная сделка). В это число входит соглашение, которое было заключено в результате наступления тяжёлой жизненной ситуации. Степень таких обстоятельств также устанавливается судебными органами.

Стоит отметить, что сегодня, в непростое (в связи с COVID-19) для граждан России время, явно увеличилось количество исков о признании недействительным заключенного договора купли продажи на основании заведомо кабальных условий.

Период, в течение которого можно обратиться в суд

Статья 181 ГК РФ устанавливает конкретный срок для обращения с исковыми требованиями для заинтересованных лиц. Пропуск этого срока не лишает заявителя возможности защитить свои права в судебном порядке, если будет указана уважительная причина с приложением подтверждающих документов.

По ничтожным сделкам установлено два срока: 3 года, если истцом выступает одна из сторон договора; и 10 лет, когда заинтересованное лицо не являлось одной из сторон (как правило, это касается добросовестных приобретателей квартиры или автомобиля, которые пострадали от мошеннических действий правонарушителей). В первом случае точкой отчёта для указанного срока служит начало исполнения сделки сторонами. Для третьих сторон, которые не являлись сторонами контракта, этот период будет течь с момента, когда лицо узнало (должно было узнать) о начале исполнения сделки.

Для оспоримых договоров срок исковой давности значительно меньше – всего 1 год. Однако законом установлен иной момент начала этого срока, а именно:

  1. Момент открывшихся обстоятельств, когда заинтересованное лицо узнало о допущенном нарушении, послужившим основанием для обращения в судебные органы.

  2. Момент, когда лицу прекратила угрожать опасность (прямые угрозы, насилие).

Чтобы подать иск несмотря на пропущенный срок исковой давности, первостепенно необходимо составить заявление о восстановлении пропущенного срока. Это требуется в таких ситуациях, когда ответчик указал в суде о наличии пропущенного срока. В противном случае суд сразу принимает иск к рассмотрению по существу.

Если пропуск срока исковой давности является значительным, то правильным действием со стороны истца будет подать ходатайство о его восстановлении. Обстоятельствами, обосновывающими пропущенный срок, могут выступать:

  • затяжная болезнь;

  • длительная командировка;

  • необходимость ухода за тяжелобольным членом семьи;

  • невозможность передвижения в связи с объявленной самоизоляцией и т.д.

Наличие подтверждающих документов по указанным причинам обеспечит защиту от возможного отказа в удовлетворении требований.

Признание сделки купли-продажи недействительной.jpg

Нюансы рассмотрения гражданского дела в суде

Приступать к составлению иска о признании договора купли продажи недействительным по указанным выше обстоятельствам следует крайне осмотрительно. Даже малейший на первый взгляд просчёт может стоить потери ожидаемого результата. Категории подобных дел требуют основательной подготовки доказательной базы, куда могут быть включены свидетельские показания. Только после изучения всех деталей дела и существенных пунктов контракта можно составить объективную оценку, которая поможет определить шансы на успех.

В России нет прецедентного права, однако суды уделяют повышенное внимание судебной практике, которую также необходимо указать при составлении исковых требований. Самый главный помощник в рассмотрении подобных дел – это опыт и высокая квалификация специалиста. Именно эти вещи обеспечивают возможность найти правильный и оптимальный путь к разрешению спора.

Положительный результат достигается быстрой реакцией юриста-судебника по договорному праву в процессе представления контрдоказательств оппонентами. Для неподготовленного человека, не знающего всех тонкостей и нюансов законодательства, такое быстродействие становится невозможным.




Порекомендуйте эту услугу знакомым или поделитесь


Не нашли ответ на свой вопрос? Звоните нам!